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信托投资班

房地产信托中各方的权利义务关系是怎样的?

来源:鼎浩投资    发布时间:2014-05-12    点击量:427

       就目前而言,在房地产信托中有三方主体:委托人、受托人和受益人。根据一般的信托规则及我国《信托法》的规定,委托人一般享有监督受托人以及在特定情形下改变信托方式及解任受托人的权利;受托人享有取得报酬权以及按照信托合同管理或处理信托财产的权利,负有谨慎管理、分别管理、亲自管理、接受检查等义务;受益人享有信托受益权。这些都是关于信托的一般规定,对于房地产信托,各国大都会对各主体之间的权利义务关系有特别规定。如英美法系国家倾向于在信托法中明确界定受托人的权利范围。日本法律则要求不动产信托的受托人有事前调查的义务;在信托期间,信托机构将负责完成代缴土地税、房产税及一切与房地产有关的附加税、代管房地产的维护和维修等工作。我国现今还没有专门规范房地产信托当事人权利义务的法律规范,相应规定也非常少,仅在《信托法》中规定“设立信托,对于信托财产,有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的,应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的,应当补办登记手续;不补办的,该信托不产生效力。”此外,在中国人民银行制定的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定“信托财产税费的承担、其他费用的核算及支付方法在信托合同中约定。”在借鉴国外信托立法的基础上,我国应在以下几方面加以改进:


  第一,我国《信托法》仅在第二十五条中承认受托人有管理信托财产和处理信托事务的权利,过于笼统。在房地产信托中应效仿英美法系在信托法中具体界定该权利的范围,因为房地产信托受托人的管理信托财产和处理信托事务的行为将直接关系信托目的的实现。具体来说,作为受托人的管理信托财产和处理信托事务的权利应包括以下几项:(1) 委托人在信托条款中授予受托人的权利,即“明示权利”,除非该条款因违反强制性规定而无效;(2) 委托人在信托条款中未明确授予,也未明确禁止,为了实现信托目的而行使的权利,即“默示权利”;(3) 信托法规定的受托人所享有的法定权利;(4) 因设立信托时未能预见的特别事由,致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时,受托人有权请求委托人调整该信托财产的管理方法,双方有争议的,由法院决定。


  第二,我国《信托法》中明确规定了受托人有谨慎管理、分别管理、亲自管理、接受检查的义务,但作为房地产信托的受托人则除了应履行以上义务外,还应履行以下义务:(1) 受托人应负有事前审查作为信托财产的房地产的义务,包括对房地产登记的审查,对房地产的实地考察等等。因为这样能保证作为信托财产的房地产在质量上和权利上都无瑕疵;也能更好地为房地产的登记奠定基础。(2) 受托人应负有维修、保养作为信托财产的房地产的义务,费用从其与委托人的约定。未约定的,由受托人承担。参照中国人民银行的规定,对于作为信托财产的房地产的维修、保养费用的承担应在信托合同中约定,但该规定未对未约定的情况加以规范,这不利于信托财产的维修和保养。在信托合同对维修和保养费用未约定的,应由受托人承担。因为受托人根据信托合同享有报酬取得权,而该报酬主要是管理费,所以受托人当然有义务维修、保养作为信托财产的房地产并承担该费用。而且从实际情况来看,由于信托财产在整个信托过程中都实际处于受托人的控制范围内,所以作为信托财产管理人的受托人也更便于对信托财产进行维修,保养。(3) 如作为信托财产的房地产上已有保险,受托人有义务督促委托人必须在名义上将收取保费人改为受托人。因为当房地产作为信托财产被信托出去后,该项财产就独立于委托人的财产,如果收取保费人仍为委托人的话,一旦发生理赔,该款就直接回到了委托人处。这变相地违背了信托法关于信托财产独立的规定,违背了信托目的的实现,将直接导致受托人对受益人的履行不能,导致整个信托法律关系的破坏。所以,为了保证信托法律关系的稳定、有效,受托人有义务督促委托人必须在名义上将收取保费人改为受托人,委托人也必须履行更改收取保费人的义务。


  第三,我国《信托法》中未明确规定房地产成为信托财产后的税费的负担者。对此应从委托人与受托人的约定,未约定的,由受益人承担。参照中国人民银行的规定,对于作为信托财产的房地产的税费的承担应在信托合同中约定,但该规定对未约定的情况未作规范,笔者认为在未约定时应由信托财产承担,具体表现为由受益人承担,但应以受益人得到的信托利益为限。因为信托利益是指在信托期间受托人管理信托财产和处分信托事务所产生的源自信托财产的一切利益,包括信托财产本身。根据我国《信托法》第三十七条“受托人因处理信托事务所支出的费用、对第三人所负债务,以信托财产承担。受托人以其固有财产先行支付的,对信托财产享有优先受偿的权利”之规定,房地产税应该属于处理信托事务所支出的费用由信托财产承担。在实际操作中,就表现为由受益人承担,但应以其得到的信托利益为限,因为委托人和受托人不能未经同意为受益人设定义务。基于上述理由,在房地产作为信托财产后的税费负担首先应从委托人与受托人的约定,无约定的,由受益人承担,但以其得到的信托利益为限。事实上,即使双方约定该费用由受托人承担,也是指的以信托财产承担,而不是由受托人自己承担。因为在信托法律关系中受托人虽然名义上是作为信托财产的房地产的所有人,实际上受托人除了依信托合同享有取得报酬权外并不能从该房地产中取得其它利益,具体见我国《信托法》第二十六条“受托人除依照本法规定取得报酬外,不得利用信托财产为自己谋取利益。受托人违反前款规定,利用信托财产为自己谋取利益的,所得利益归入信托财产”之规定。所以,根据民法权利与义务一致原则,受托人不能从作为信托财产的房地产中取得利益,自然也就不应负担该信托财产上的税费。